拆卖两难之下，持有成本为何持续走高？多年后高层住宅将成为贫民窟？

矗立在香港的一栋42年楼龄的住宅楼，其外立面修复工程估价高达3.3亿港元。这座小区共有1984户家庭，这意味着平均每户将承担15万至18万港元的费用。然而，由于小区住户多为退休老人，这笔巨款三年仍未能筹齐，最终只能选择分六期付款的方式，才勉强启动了这项迫在眉睫的工程。

这一幕，或许正是中国内地许多二三十层高层住宅未来命运的缩影。这并非危言耸听，当一个普通家庭终于还清房贷，满心期盼着安享晚年时，房屋老化的“灰犀牛”与巨额维护费用的账单，正悄然冲锋而来。

正如中国新型城镇化研究院副院长尹稚教授曾指出的，住宅土地的使用年限是70年，但许多住宅的实际有效寿命却只有短短30年。对此，开发商王石也持相同观点，认为国内建筑的平均寿命大致在30年左右。这意味着，当你30岁时贷款购入一套房，到60岁还清房贷时，这栋房子可能已经步入“风烛残年”，各种高昂的维修账单将会接踵而至。

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高层住宅面临的第一个严峻现实，是其“拆不动”的宿命。与我们熟悉的、仅有六七层高的“老破小”不同，如今动辄二三十层的高楼，其拆迁成本堪称天文数字。以一栋20层、每层4户的住宅为例，涉及80户家庭的安置问题。若开发商要实现盈利，拆建比至少需要达到1:3，也就是说，拆除一栋30层的建筑，可能需要新建一栋90层高的楼宇才能收回成本。

然而，2021年住建部出台的“限高令”，严格限制新建250米以上建筑，不再新建500米以上摩天大楼，并严控城市盲目建设超高层建筑。在这样的政策背景下，原有的商业逻辑已彻底失效。拆迁不再有利可图，绝大多数高层住宅的命运，将不再是推倒重来，而是在原址上进行“缝缝补补”，直至其彻底老去。

比“拆不动”更为棘手的是“养不起”的困境。高层住宅的正常运行，完全依赖于各类设备，而这些核心设备的理论设计寿命，往往远低于建筑本身的寿命。电梯的设计寿命通常在15至25年之间，高层住宅的水泵、电力管线、消防设施等也面临同样的挑战。在一栋住宅70年的理论寿命内，核心设备至少需要经历2至3轮的全面更换。

这笔开销究竟有多惊人？有测算显示，一套高层住宅在70年内的累计维护成本，可能高达其当初购房价格的30%至50%。我们可以简单估算一下：假设每15至20年进行一次大规模维修，单次费用分摊到每户约为10万元，那么70年内进行4次大修，费用将高达40万元。对于一套价值150万元的房产而言，这已接近房价的三成，平均下来，每年摊薄的持有成本就达到了房价的0.5%。

购房时缴纳的维修基金，通常为房价的2%左右。以一套300万元的房子为例，维修基金大约为9万元。然而，这笔钱可能仅够一次外墙翻新，而更换电梯、重排管道等项目的费用动辄数百万元，维修基金根本无力覆盖。

更棘手的是“公地悲剧”与业主之间的协商难题。动用维修基金或筹集额外资金，需要获得三分之二以上业主的同意。低层住户可能认为电梯更换与己无关，已经搬离的业主不愿出资，而即将出售房屋的业主也因不想增加持有成本而持观望态度。上海的红枫公寓就是一个典型案例，由于业主意见不一，更换电梯的扯皮事件持续了六年，最终导致小修小补无法阻止社区整体环境的下滑。

于是，社区不可避免地滑向“贫民窟化”的恶性循环。起初，居住体验下降，维修账单不断涌现。接着，经济条件较好的住户率先无法忍受，选择搬离，将房屋出租或出售。他们的接盘者或租客，支付能力相对有限。搬进来的人越经济困难，社区维护资金的筹集就越发艰难。物业费的收缴率下降，物业公司只能缩减服务，绿化荒废、公共设施失修、垃圾清理不及时等问题开始显现。长此以往，治安状况也可能随之恶化。

最终，如同欧美许多国家经历的那样，曾经的“现代化象征”沦为了低收入群体聚集、环境糟糕的“垂直贫民窟”。这个过程根本无需等待几十年，国内一些上世纪90年代建成的早期高层住宅，如今已呈现出这种趋势。

居住在高层住宅中，安全问题如同悬在头顶的“达摩克利斯之剑”。国内常规消防云梯的作业高度大多在50米左右，约等于15至17层楼的高度。对于15层以上的住户而言，一旦发生火灾，消防云梯难以触及，救援难度极大，更多需要依靠自救。在地震等自然灾害发生时，电梯会停止运行，高层居民通过楼梯井逃生的时间会非常漫长，风险急剧增加。

除了这些极端情况，日常的老化风险也无处不在。楼龄增长后，外墙保温层和瓷砖脱落的风险随之增加，这对楼下行人而言是致命威胁。水压会变得越来越小，夜晚的风声听起来格外响亮，电梯也可能偶尔出现故障。

高层住宅还面临着资产属性缩水的窘境。贝壳研究院的数据显示，高层住宅的二手房成交周期平均比多层住宅长60天，价格低15%至20%。银行对于房龄超过20年的高层住宅，会逐渐收紧甚至停止发放贷款，这直接导致潜在购房客户减少，房屋的流动性枯竭。

未来，房屋的持有成本结构将发生根本性的变化。目前，持有成本可能仅限于物业费，但未来可能包括房产税（预计约占房价的1%）、不断上涨的物业费（可能达到房价的1%），以及为应对房屋老化而定期产生的巨额摊销费用（约占房价的0.5%）。将这些加起来，年均持有成本可能达到房屋总价的2.5%。对于一套位于一线城市、价值300万元的老旧高层住宅，一年的持有成本就可能高达7.5万元，这个数字甚至可能超过许多退休人员的养老金。届时，房屋可能从“资产”转变为不断从你口袋里“掏钱”的“负债”。

高层住宅的公摊面积过大，也长期受到诟病。高层住宅的公摊面积通常在25%至30%以上，这意味着购买一套100平方米的房子，实际到手的可用面积可能仅为70至75平方米。消费者不仅要为这些无法实际使用的面积支付房款，还要长期承担相应的物业费、取暖费等支出。相比之下，多层住宅的公摊面积通常仅在15%至20%之间。

发布于：江西省